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二手房帶看量、成交量明顯提升，新房高端樓盤“即開即罄”，剛需、改善性購房者積極入市。近日，調(diào)研走訪上海多個房屋中介機構門店、售樓處發(fā)現(xiàn)，當?shù)靥鞖怆m轉冷，樓市卻熱了起來。
二手房成交量增長明顯
剛需購房者是主力
“現(xiàn)在，上海二手房市場回溫比較明顯，10月網(wǎng)簽量出現(xiàn)了較大漲幅。”在上海太平洋房屋浦東新區(qū)店，店長曲鴻鵬拿出手機打開一個二手房網(wǎng)簽統(tǒng)計網(wǎng)站，向記者展示說：“7月、8月、9月上海二手房網(wǎng)簽量均在1萬多套，10月達到了2萬多套。”
曲鴻鵬所看的數(shù)據(jù)來自上海市房地產(chǎn)交易中心，他和店里的其他經(jīng)紀人每天都會看這些相關數(shù)據(jù)，以掌握市場最新動態(tài)。他說，進入10月，市場數(shù)據(jù)每天都在變好。“10月份，上海二手房網(wǎng)簽量幾乎每天都在大幾百單，甚至有好幾天，網(wǎng)簽量突破了1000單，這在前幾個月份是很少見的。”
市場回溫跡象在他的門店也有反應。“最近一個月，我們店的帶看量從之前平均一周十幾組客戶上漲到現(xiàn)在一周二十幾組客戶，提升了至少50%。”曲鴻鵬說，“之前，有些房子可能掛牌半年甚至一年才會成交，現(xiàn)在掛牌一到兩周就可能成交。”
上海二手房市場近期交易活躍，得益于9月29日發(fā)布的七條樓市新政，被市場稱為“滬七條”。曲鴻鵬說，“滬七條”包括調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整交易稅收等多個方面，其中“將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年”，對他所在門店的影響最大。“我們門店附近有一個樓盤，今年10月剛好交付滿2年。若按照之前的政策，賣房的人要繳納一筆數(shù)額不少的稅費，現(xiàn)在不用繳納了，減少了交易成本。”曲鴻鵬對記者說。
利好政策直接帶動了成交量的增長。曲鴻鵬所在的浦東新區(qū)店成為整個公司10月份業(yè)績最好的店。
記者又來到上海黃浦區(qū)一家鏈家門店。雖是工作日，店里也有不少客戶在咨詢。經(jīng)紀人何健對記者說：“新政策出臺前，我們店每個經(jīng)紀人每周帶看2~3組客戶；新政策出臺后，每個經(jīng)紀人每周帶看5~6組客戶。昨天，一位同事帶客戶看了7個小區(qū)的11套房子，由此可見市場的熱度。”
市場觀望情緒消退了，是何健近來最大的感受。他說，有的客戶近半年來一直在咨詢，有購房資質(zhì)也不缺資金，就是下不了決心購買。之前，約客戶出來看房，客戶推辭的情況比較多，根本原因是他們擔心買貴了。“滬七條”實施后，客戶加快了購房步伐。“因為以當前的價格，房子的性價比已經(jīng)很高了，新政策出臺給購房者吃了‘定心丸’，如果不及時下手，中意的房子就可能會被別人買走。”何健對記者說。
剛需房成交量明顯增加，是10月上海二手房市場的一個顯著特點。上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月面積70平方米~90平方米的房源成交占比27.7%，較9月增加了2個百分點；面積50平方米~70平方米的房源成交占比增加了0.5個百分點。總價在300萬元以下的房源成交占比63.7%，較9月增加了2.6個百分點。
新房市場頻現(xiàn)“日光盤”
改善性需求集中釋放
11月8日，在上海市閔行區(qū)大華星樾售樓處，一對購房者看著標著“已售罄”的沙盤，連連說“可惜賣完了”。大華星樾項目主要是以109平方米三室兩廳的洋房以及130平方米~ 160平方米的別墅產(chǎn)品為主，總價較高。由于建筑品質(zhì)、區(qū)位配套等都不錯，受到改善性購房者的青睞。
該項目總經(jīng)理徐良亮對記者說：“項目于10月15日首次開盤，推出143套洋房，在為期四天半的認購期里，累計認購303組有效客戶，于當天去化99%，剩余房源在2日內(nèi)全部售罄；項目于11月3日再次推出108套洋房，在認購期內(nèi)累計認購294組有效客戶，去化率100%。”
“開盤前，我們預計項目去化率會比較好，但沒想到會這么好，超出了我們的預期。可能是因為‘滬七條’實施后，購房者對市場有了信心。”該項目營銷經(jīng)理周瑛說。
“近段時間，閔行區(qū)樓市交易活躍度明顯提升，新政策提振市場信心，加之新供應的項目品質(zhì)高，購房者觀望情緒減退。”閔行區(qū)房屋管理局相關負責人對記者說。
新政實施以來，上海的新房“日光盤”不止大華星樾這一處。位于徐匯區(qū)的中海領邸玖章項目，實現(xiàn)了“三開三罄”。中海地產(chǎn)上海公司品牌負責人侯歡如向記者介紹說，該項目戶型面積從102平方米到280平方米不等，主要面向高端改善性購房者。今年以來，一共推出了3批次房源，其中第一批次推出252套、650組客戶認購，第二批次推出120套、380組客戶認購，第三批次推出552套、1156組客戶認購，接下來還會推出兩批次，預計會延續(xù)“即開即罄”的銷售態(tài)勢。
“好房子是不缺市場的，建筑品質(zhì)高、周圍配套好、區(qū)位條件又不錯，對于高端改善型客戶是很有吸引力的。”侯歡如說。
徐匯區(qū)房屋管理局工作人員接受記者采訪時說，今年以來，徐匯區(qū)有十幾個總價較高的樓盤入市，基本都實現(xiàn)了“即開即罄”，足見購房者對當前市場的信心。
上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，前10月上海新房成交結構中，110平方米以上的占比達到36%，較去年增加了8個百分點；140平方米以上的占比，較去年增加了6個百分點。總價1200萬元以上的占比達到18%，較去年增加了7個百分點；總價3000萬元以上的占比，較去年增加了4個百分點。
新政降低購房成本
市場走勢積極向好
近來，無論是新房還是二手房，上海市場表現(xiàn)均積極向好。據(jù)上海市房屋管理局提供的數(shù)據(jù)，10月新房成交67萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182萬平方米，環(huán)比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合計成交249萬平方米，同比增加54%。
據(jù)上海市房屋管理局工作人員介紹，在“滬七條”刺激下，上海新房市場銷售提升，新開盤項目認購水平提升，續(xù)銷項目預定成交增加，銷售提速；二手住房市場“量升價穩(wěn)”，成交價格逐步企穩(wěn)，剛需購房群體加快入市，先行指標顯著提升。
“‘滬七條’對樓市的刺激效果還是比較明顯的。”上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮表示，首先，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”，讓新進入上海就業(yè)的人群更快獲得購房資格。其次，將首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例降低到25%，顯著降低了購房門檻，對于改善需求者而言有較高吸引力。最后，明確縮短增值稅征免年限，即“5改2”政策，降低了住房交易成本。
上海市房屋管理局負責人表示，近來上海加大新政解讀和宣傳力度，有關協(xié)會組織開展了“方便看房，方便購房”“以舊換新”等購房活動，不僅為消費者看房購房提供全方位的信息服務，還提供購房優(yōu)惠禮包、看房專車等服務。在一系列利好政策刺激下，樓市整體信心和預期增強，市場交易活躍度提升。
摘自 《中國建設報》 2024.11.11 記者 王建業(yè)
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