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為加強新建商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，防范交易風險，確保新建商品房預售資金用于相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，為加強新建商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，防范交易風險，確保商品房預售資金用于相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，依據《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第40號）、《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關規定和省、市有關預售資金監管工作要求，在原《襄陽市市區商品房預售資金監管辦法》的基礎上進行了修改，形成了《襄陽市市區新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》，現予以公開征求意見。征求意見時間為30日（2025年5月20日-2025年6月19日）。凡對征求意見稿有意見者，請于征求意見期內向我局書面反饋。
聯系人：羅軼；聯系電話：0710-3232692；電子郵箱：935725564@qq.com
附件：1.《襄陽市市區新建商品房預售資金監管辦法》起草說明
2.襄陽市市區新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）
襄陽市住房和城市更新局
2025年5月20日
附件1
關于《襄陽市市區新建商品房預售資金監管辦法》的起草說明
為加強新建商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，防范交易風險，確保新建商品房預售資金用于相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第40號）《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關規定和省住建廳《關于開展委托住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點工作的通知》（建房〔2024〕141號）、市政府《關于印發襄陽市住房資金改革試點實施方案的通知》（襄政辦函〔2024〕15號）要求，在原《襄陽市市區商品房預售資金監管辦法》的基礎上，起草了本辦法，現說明如下：
一、編制背景
2024年1月，湖北省住建廳下發了《關于開展委托住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點工作的通知》（建房〔2024〕141號），決定在襄陽市開展委托住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點。按照“便企利民最大化、資金效益最大化、風險防控最大化、監管服務最優化”的原則，發揮住房公積金中心管理優勢，將新建商品房預售資金等委托住房公積金中心管理,探索形成可復制推廣的新機制、新模式。7月市人民政府辦公室印發了《襄陽市住房資金改革試點實施方案》（襄政辦函〔2024〕15號），明確了要修訂預售資金管理辦法。
二、編制依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）
《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第40號）
《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）
《關于開展委托住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點工作的通知》（建房〔2024〕141號）
《關于印發襄陽市住房資金改革試點實施方案的通知》（襄政辦函〔2024〕15號）
三、主要內容
《辦法》六章三十條，分別是總則、賬戶管理、收存管理、使用管理、監督管理、附則。
第一章總則。主要規定了《辦法》的制定目的、適用范圍、主要原則、名詞解釋、政府各部門的分工，在《辦法》中起著統領性作用，反映了《辦法》的制定精神和宗旨。本市城區（不含襄州區）范圍內新建商品房預售資金的收存、使用及監督管理適用本辦法。市住房和城市更新局(以下簡稱市住新局)是新建商品房預售資金監管的主管部門，負責統籌指導預售資金監管工作；市房屋產權與市場管理處（以下簡稱市產權處）為預售資金監管機構，負責預售資金用款審核、監督管理等工作的具體實施。
第二章賬戶管理。對新建商品房預售資金監管銀行名錄庫的確定，簽訂《襄陽市市區商品房預售資金使用管理協議書》，開設、變更、撤銷監管賬戶有時間節點，人民法院保全、執行預售資金等要求進行了規定。明確了市公積金中心要建立商品房預售資金管理系統，并按月開展對賬工作，將監管賬戶預售資金入賬、撥付、賬戶余額等情況推送至監管機構，并按需向相對權利人提供查詢服務。
第三章收存管理。明確了購房人、開發企業、商業銀行、監管銀行、市公積金中心等在資金收存管理方面的要求。購房人的全部購房款應直接存入監管賬戶，商業銀行和市公積金中心發放的按揭貸款也應全部劃轉至監管賬戶，開發企業不得以任何理由緩存預售資金或將預售資金轉存至其他賬戶。監管銀行應核實資金入賬信息，并將相關信息推送至市公積金中心，由市公積金中心按房地產開發企業或項目名稱、預售許可、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行入賬。開發企業應當提醒購房人將所有購房款（含定金）存入監管賬戶，監管賬戶收到購房人首筆購房款后，市公積金中心應向購房人發送短信提醒，提示購房人通過預售資金監管賬戶專用POS機、商業銀行網點柜臺、網銀轉賬等方式將剩余購房款存入監管賬戶，及時辦理網簽備案手續；市公積金中心應實時向開發企業推送購賬戶入賬信息，開發企業要根據市公積金中心推送的入賬信息為購房人換取繳款票據。
第四章使用管理。確定了預售資金監管模式、監管額度計算方式、使用節點、審批時限、特殊情況處理方式等內容。一是新建商品房預售資金分為監管額度內預售資金和監管額度外預售資金，監管額度內預售資金是監管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金，按施工合同（包括施工總承包合同、勞務分包合同、專業發包合同、甲供材料合同等）價款總額的130%計算，監管額度內的資金按照工程建設進度予以撥付，應當專款專用，專項用于支付項目工程建設費用，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。二是辦理預售時，主體結構工程進度低于規劃層數四分之三的，全額監管額度內資金；主體結構工程進度達到規劃層數四分之三的，監管額度內資金為施工合同價款總額的65%；主體結構封頂的，監管額度內資金為施工合同價款總額的35%；完成外立面施工的，監管額度內資金為施工合同價款總額的20%；項目附屬基礎設施設備建設完工的（正式水、電、氣，路、綠化等），監管額度內資金為施工合同價款總額的15%；項目通過房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收的，監管額度內資金為施工合同價款總額的3%。三是當項目出現可能造成逾期交付風險情況或開發企業發生違規行為時，市住新局可將額度內資金計算比例提高5%-10%。在項目解除預售資金監管前，監管賬戶內的資金不得低于同節點監管額度的50%，但開發企業因信訪維穩、保障農民工工資等原因需要提取額度內資金時，經項目所在地人民政府核實出具明確意見后，可以予以支持。四是開發企業申請額度內外資金均需向市產權處申請，市住新部門在規定時間內審核同意后，由市公積金中心在規定時間內會同銀行辦理撥付手續。五是當預售項目存在重大風險隱患時，經市產權處調查、市住新部門同意，可在項目屬地政府設立政府共管賬戶，實行封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用于項本項目工程建設，市公積金中心應當積極予以配合。同企業同項目剩余地塊出現逾期交付風險時，為促使項目交付，可暫停解除監管賬戶，同時可要求已解除資金監管的地塊未售房屋、車位的銷售款進入后續監管賬戶，開發企業應予以配合。
第五章監督管理。明確了發現開發企業違規行為的投訴舉報途徑，規范了各相關部門的管理和監督行為，對違反有關規定的，依法追究責任。
第六章附則。規定了文件有效期、解釋機關，項目執行預售資金監管政策時間節點。
四、其他需要說明的事項
1.將市住房公積金中心納入新建商品房預售資金監管工作環節。負責市區（不含襄州區）新建商品房預售資金監管賬戶管理工作，主要包括搭建預售資金監管系統，確定監管銀行名錄庫，開設監管賬戶，資金入賬管理，資金撥付、統計分析等，并配合開展預售資金監管相關工作。
2.監管賬戶主體發生變化。原監管政策開發企業為監管賬戶主體，《辦法》規定了市住房公積金中心為賬戶主體，避免了項目在開發建設過程中，因各種糾紛導致預售資金被凍結、劃扣等風險。
3.監管額度計算方式、監管比例均有變動。《辦法》規定的監管額度按施工合同（包括施工總承包合同、勞務分包合同、專業發包合同、甲供材料合同等）價款總額的130%計算，雖然監管額度有所提升，但增加了工程進度達到規劃層數的四分之三、完成外立面施工兩個節點，將五方責任驗收變更為項目附屬基礎設施設備建設完工的（正式水、電、氣，路、綠化等），在保證項目竣工交付的基礎上，增加了預售資金提取使用的靈活性。
附件2
襄陽市市區新建商品房預售資金監管辦法
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為加強新建商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，防范交易風險，確保商品房預售資金用于相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，依據《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第40號）《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關規定和省、市有關預售資金監管工作要求，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市城區（不含襄州區）范圍內新建商品房預售資金的收存、使用及監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱的新建商品房預售資金，是指房地產開發企業依法將其開發的商品房在不動產首次登記前出售，由購房人按商品房買賣合同約定支付的全部購房款，包括定金、首付款分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等款項。
本辦法所稱監管銀行，是指房地產開發企業申請新建商品房預售許可證時，選擇新建商品房預售資金監管專用賬戶的商業銀行。
本辦法所稱按揭銀行，是指購房人辦理按揭貸款時提供按揭貸款的商業銀行（含住房公積金管理部門委托的商業銀行）。
第四條 新建商品房預售資金監督管理遵循政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責的原則。
第五條 市住房和城市更新局(以下簡稱市住新局)是新建商品房預售資金監管的主管部門，負責統籌指導預售資金監管工作；市房屋產權與市場管理處（以下簡稱市產權處）為預售資金監管機構，負責預售資金用款審核、監督管理等工作的具體實施。
市住房公積金中心（以下簡稱市公積金中心）負責新建商品房預售資金監管賬戶管理工作，主要包括確定監管銀行名錄庫、開設監管賬戶、資金入賬管理、資金撥付、資金統計分析等。
人民銀行襄陽市分行負責協調市公積金中心做好新建商品房預售資金監管賬戶管理工作。
國家金融監管總局襄陽監管分局（以下簡稱襄陽金融監管分局）負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查，并對有關違法違規行為進行調查處理。
市中級人民法院（以下簡稱市中院）負責監督指導本市各基層人民法院、各專門法院規范人民法院保全執行行為，確保新建商品房預售資金用于項目建設。
第二章 賬戶管理
第六條 市公積金中心會同人民銀行襄陽市分行、襄陽金融監管分局通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定監管銀行名錄庫。市公積金中心根據開發企業意愿確定具體承辦支行，開設預售資金監管賬戶。中標的商業銀行名單需在有關部門的門戶網站公示。
第七條房地產開發企業在申請辦理新建商品房預售許可證前，向市公積金中心申請確定監管賬戶，并與市住新局、市公積金中心、監管銀行簽訂《襄陽市市區新建商品房預售資金使用管理協議書》（以下簡稱《協議書》）。《協議書》格式文本由市住新局會同相關部門另行擬定。
一個商品房預售許可證只能對應一個監管賬戶；房地產開發企業有多個商品房開發項目的，要分項目開設監管賬戶；同一個項目分批預售或分期開發的，市公積金中心應當按照預售許可在項目監管賬戶下開設監管子賬戶。
已辦理商品房預售許可的項目要變更監管賬戶時，經市產權處審核，市住新局同意，可向市公積金中心申請變更，重新簽訂《監管協議》，市公積金中心要及時出具《賬戶變更通知書》。
第八條 房地產開發企業開展商品房預售工作時，應當在售樓部醒目位置公示監管賬戶信息，商品房買賣合同中必須注明監管賬戶信息。
第九條 房地產開發企業辦理完成項目不動產首次登記后，可向市產權處申請解除商品房預售資金監管。
市產權處收到解除申請后，符合解除條件的要在2個工作日內向市住新局報送初審意見，市住新局審核同意后出具同意解除意見，市公積金中心憑此意見辦理解除監管手續。不符合解除條件的，市產權處及時向開發企業反饋原因。
第十條 人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）有關規定辦理。
在監管存續期間，司法機關和有關部門對開發企業新建商品房預售資金監管賬戶及資金進行查封，凍結、劃扣的，市公積金中心有義務證明監管賬戶的性質，并及時書面告知市住新局和市產權處。
第十一條市公積金中心應建立新建商品房預售資金管理系統，市住新局、監管銀行配合開展相關業務系統對接，進行數據共享，按照各自職責共同推進商品房預售資金賬戶開設、協議簽訂、資金入賬和使用等環節全程網辦。
市公積金中心按月開展對賬工作，將監管賬戶預售資金入賬、撥付、賬戶余額等情況推送至市產權處，并按需向相對權利人提供查詢服務。
第三章收存管理
第十二條購房人的全部購房款應直接存入監管賬戶，商業銀行和市公積金中心發放的按揭貸款也應全部劃轉至監管賬戶,開發企業不得以任何理由緩存預售資金或將預售資金轉存至其他賬戶。
購房人貸款購買新建商品房的，市公積金中心要根據貸款發放的一般周期，密切關注購房貸款情況，對明顯超出一般貸款發放期限但監管賬戶未收到資金的，要及時向市產權處反饋，并配合開展調查處理工作。
第十三條監管銀行應核實資金入賬信息，并將相關信息推送至市公積金中心，由市公積金中心按房地產開發企業或項目名稱、預售許可、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行入賬。
第十四條開發企業應當提醒購房人將所有購房款（含定金）存入監管賬戶，監管賬戶收到購房人首筆購房款后，市公積金中心應向購房人發送短信提醒，提示購房人通過預售資金監管賬戶專用POS機、商業銀行網點柜臺、網銀轉賬等方式將剩余購房款存入監管賬戶，及時辦理網簽備案手續；市公積金中心應實時向開發企業推送購賬戶入賬信息，開發企業要根據市公積金中心推送的入賬信息為購房人換取繳款票據。
第十五條 開發企業在辦理商品房預售合同網簽備案時，網簽備案系統自動通過預售資金監管系統對資金繳存情況進行核驗；其中通過貸款方式購房的，繳存金額不得低于政策規定個人住房或商業用房貸款首付比例。
第四章 使用管理
第十六條 新建商品房預售資金分為監管額度內預售資金和監管額度外預售資金。新建商品房預售資金要用于與項目相關的支出，優先用于項目建設。
監管額度內預售資金是監管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金，按施工合同（包括施工總承包合同、勞務分包合同、專業發包合同、甲供材料合同等）價款總額的130%計算。監管額度外的資金是指超出監管額度的資金。
第十七條監管額度內的資金按照工程建設進度予以撥付，應當專款專用，專項用于支付項目工程建設費用，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。
第十八條 房地產開發企業可按照主體結構工程進度達到規劃層數四分之三、主體結構封頂、外立面完工、項目附屬基礎設施設備建設完工（正式水、電、氣，路、綠化等）、聯合驗收等節點申請降低監管額度內資金比例。
辦理預售時，主體結構工程進度低于規劃層數四分之三的，全額監管額度內資金；主體結構工程進度達到規劃層數四分之三的，監管額度內資金為施工合同價款總額的65%；主體結構封頂的，監管額度內資金為施工合同價款總額的35%；完成外立面施工的，監管額度內資金為施工合同價款總額的20%；項目附屬基礎設施設備建設完工的（正式水、電、氣，路、綠化等），監管額度內資金為施工合同價款總額的15%；項目通過房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收的，監管額度內資金為施工合同價款總額的3%。
當項目出現可能造成逾期交付風險情況或開發企業發生違規行為時，市住新局可將額度內資金計算比例提高5%-10%。
在項目解除預售資金監管前，監管賬戶內的資金不得低于同節點監管額度的50%，但開發企業因信訪維穩、保障農民工工資等原因需要提取額度內資金時，經項目所在地人民政府核實出具明確意見后，可以予以支持。
第十九條 房地產開發企業使用監管額度內預售資金時，依據《協議書》約定向市產權處提出申請，提供用款事項的相應材料。市產權處收到房地產開發企業的申請資料后，核定用款額度，對符合本辦法相關規定的，1個工作日出具審核意見，報市住新局審批；市住新局2個工作日內出具同意意見；市公積金中心在收到同意意見1個工作日內，會同銀行辦理商品房預售資金撥付手續。
第二十條 房地產開發企業申請使用監管額度外預售資金時，依據《協議書》約定向市產權處提出申請，提供用款事項的相應材料。市產權處收到房地產開發企業的申請后，核定用款額度，對符合本辦法相關規定的，1個工作日出具審核意見，報市住新局審批；市住新局1個工作日內出具同意意見；市公積金中心在收到同意意見1個工作日內， 會同銀行辦理商品房預售資金撥付手續。
第二十一條 監管賬戶內存入的商品房預售資金產生的利息收入扣除資金結算等費用后，全部歸房地產開發企業所有。項目達到解除資金監管條件時，經房地產開發企業申請，市產權處審核報市住新局同意后，可以解除預售資金監管。
第二十二條 當預售項目存在重大風險隱患時，經市產權處調查，市住新局同意后，可在項目屬地政府設立政府共管賬戶，實行封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用于項本項目工程建設，市公積金中心應當積極予以配合。同企業同項目剩余地塊出現逾期交付風險時，為促使項目交付，可暫停解除監管賬戶，同時可要求已解除資金監管的地塊未售房屋、車位的銷售款進入后續監管賬戶，開發企業應予以配合。
第五章監督管理
第二十三條任何單位或個人發現房地產開發企業或者監管銀行違約違規收存、使用新建商品房預售資金的，均有權向市住新局、市公積金中心、襄陽金融監管分局等有關部門舉報投訴。有關部門接到舉報投訴后，應當及時調查處理，并向實名舉報投訴者答復調查處理結果。
第二十四條 市產權處、市公積金中心要加強對新建商品房預售資金的監管，發現房地產開發企業未按規定收存、使用新建商品房預售資金的，應當責令房地產開發企業限期改正，將項目列入重點監管范圍，提高監管比例；未限期改正的，暫停提供網上簽約服務，并依法予以行政處罰，記入信用檔案，將相關情況通報至有關部門。
第二十五條市公積金中心應按本辦法規定切實履行預售資金監管賬戶管理和預售資金管理責任，發現問題及時預警，配合有關部門開展預售資金監管檢查工作。
第二十六條 監管銀行出現未按規定收存、劃撥預售資金、按揭銀行出現未將按揭貸款直接劃轉至監管賬戶等違反三方監管協議行為時，市住新局、市公積金中心要及時將線索通報給襄陽金融監管分局，并配合做好整改和查處工作。對于違反相關規定的商業銀行，要暫停其在屬地范圍內的監管資格，并將其從監管銀行名錄庫中刪除，1年內不能繼續作為監管銀行。
第二十七條施工、監理、勘察、設計、營銷等單位提供虛假證明或其他方式協助開發企業違規支取預售資金的，由有關部門已發對相關責任單位和責任人予以處理。
第二十八條 涉及新建商品房預售資金監管的相關部門工作人員有徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權等行為的，視其情節輕重，依法依紀給予處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第六章附則
第二十九條 本辦法由襄陽市住房和城市更新局負責解釋。各縣、市和襄州區可參照執行。
第三十條本辦法于2025年 月 日起施行，有效期 年。本辦法施行后，國家和省出臺新規定的，從其規定。
2025年 月 日后，首次取得商品房預售許可的項目，按照本辦法執行，2025年 月 日前全部或部分取得預售的項目按原政策執行。
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