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滄州市城鎮住宅小區前期物業管理招標投標管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范物業管理招標投標活動，保護物業管理招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭和物業管理行業的有序發展,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號）、省住建廳《河北省城鎮住宅小區物業服務監管辦法》（冀建法改[2021]1號）等相關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
本市行政區域內的物業管理招標投標活動及其監督管理，適用本辦法。
第三條 滄州市住房和城鄉建設局負責全市物業管理招標投標活動的監督工作，為全市物業管理招標投標活動提供指導和服務。各縣（市、區）住建局（建設局）依據本辦法規定職責負責所轄行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第五條 新建住宅小區銷售前，開發建設單位應落實前期物業管理方案，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業，并按照規定向項目所在地的縣（市、區）住建局（建設局）進行備案，取得備案證明。
投標人少于3個或建筑面積小于5萬平方米的，經項目所在地縣（市、區）住建局（建設局）批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
開發建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應當向物業項目所在地行政審批部門提供前期物業服務招投標或議標備案證明。
第二章 招標
第六條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的開發建設單位。
第七條 前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不相適應或者和履行合同無關等要求。
第八條 招標人可以委托從事物業管理招標代理業務的招標代理機構代理完成招標工作。
代理機構應具備相應物業管理招標代理的業務能力，以及良好的經營誠信記錄。
物業管理招標代理機構在物業管理招標代理中，必須嚴格遵守相關法律法規和政策規定，不得組織串標、圍標，不得同時為一個物業管理項目承擔招標和投標業務。若違反規定從事招標代理業務的，依法承擔相應的法律責任。
第九條 招標人決定對物業管理項目實施招標后，應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當至少包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
（二）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準、起止時間等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
（四）評標標準、評分細則、評標辦法及程序；
（五）圖紙及相關說明：房屋建筑結構、經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖、配套設施說明、配套設備的清單和技術參數；
（六）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
（七）物業服務合同的簽訂說明；
（八）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十條 招標人完成招標文件編制后，實際啟動招標工作前，應先向物業項目所在縣（市、區）住建局（建設局）提交以下材料，辦理招標備案：
（一）《物業管理項目招標備案表》；
（二）營業執照或業主委員會備案手續和業主大會決定；
（三）能夠滿足物業管理區域劃分和物業服務費用測算要求的建設工程規劃許可證和規劃詳圖或規劃總平面圖；
（四）物業管理用房和物業經營用房配置情況說明；
（五）招標文件、招標公告或招標邀請書；
（六）招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，還應提供委托招標代理合同；
（七）物業管理項目的其他必要資料。
物業項目所在地住建局（建設局）對符合規定條件的申請，在受理之日起5個工作日內辦理備案手續。備案材料不符合規定的，應及時通知招標人補正。
第十一條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在市住房和城鄉建設局網站和市物業管理協會網站發布招標公告，公告期不得少于5個工作日。招標公告應當載明以下主要內容：
（一）招標條件（包括招標備案情況、招標項目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況）；
（二）投標人資格條件；
（三）招標文件的獲取（投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的方法）；
（四）投標文件的遞交；
（五）發布公告的媒介；
（六）聯系方式（招標人名稱、招標代理單位名稱及聯系方式）。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有獨立法人資格的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定內容。
第十二條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
（一）資格預審申請書格式；
（二）申請人須知；
（三）需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料；
（四）河北省物業服務企業信用報告。
第十三條 招標人在招標公告中未規定資格預審程序，不得進行招標預審環節。
第十四條 進行資格預審的，招標人應當預先設定入圍投標人的數量。
經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。對資格預審有法律、法規規定的，從其規定。
第十五條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織答疑會，由招標人針對投標人的提問逐一作出答復和說明。
第十七條 招標人可以對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標文件制作的，招標人應當在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人；不足15日的，招標人應當順延提交投標文件的截至時間。
潛在投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日起3日作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。
第十八條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下時限完成物業管理招投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人，是指具備獨立法人資格和招標文件要求的其他條件，響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
投標的物業服務企業應當符合招標文件的要求并具備以下條件：
（一）具有獨立法人資格的物業服務企業或其他組織；
（二）建立物業管理日常投訴處理程序、標準及相關制度；
（三）物業服務企業聘用的項目經理應當進行必要的職業技能培訓，具備良好的執業能力。
第二十一條 投標人應按照招標公告或投標邀請書指定的地點、時間辦理投標報名手續，報名時需提供以下資料，同時獲取招標文件：
（一）營業執照；
（二）授權委托書；
（三）招標公告或投標邀請書中規定的其他資料。
第二十二條 投標保證金提倡投標人使用保函。其金額不得超過招標項目招標控制價的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致，并在招標文件中明示。
第二十三條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件內容不得違反國家、省、市關于物業服務的相關法律、法規、規章和政策的規定。
投標文件由投標函、商務標書和技術標書組成。其中技術標書單獨包封。
投標函包括管理目標、物業服務費收費標準、履約承諾和編制說明等。
商務標書包括企業資信、企業文化和管理水平、管理實力、管理業績的介紹、投標報價等。
技術標書包括項目管理服務理念、模式和目標，物業服務分項目標、標準與承諾，項目組織架構和主要管理人員介紹，主要工作環節管理制度、運行程序及檢查控制方法、物業服務費用的收取形式、年度收支預算，以及物業服務早期介入、特約服務、其他委托代理服務等服務內容和收費標準。共用設施和共用部位的經營活動安排、預計收益和收益的分配使用等。
第二十四條 商務標書為明標，技術標書為暗標。技術標書應按照招標文件規定要求編制，否則按照無效投標文件處理。
第二十五條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。
根據招標文件要求，送達投標文件的物業服務企業為實際投標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十六條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十五條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十七條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人、其他投標人的合法權益和國家利益、社會公共利益，不得以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十八條 評標委員會由招標人代表和評標專家組成，成員為5人以上單數，其中，從滄州市物業行業專家庫抽取的專家人數不得少于成員總數的三分之二。
招標人應當在開標前的3日內，向物業項目所在地住房和城鄉建設主管部門提出申請，從滄州市住房和城鄉建設局建立的物業行業專家庫中，采取隨機抽取的方式，確定評標專家。與招標人、投標人有利害關系的專家，應當回避，不得進入相關項目的評標委員會。物業行業專家在招標投標過程中，應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
物業行業專家有違規行為或不稱職行為的，由滄州市住房和城鄉建設局依法依規處理。
第二十九條 招標人應當按照招標文件規定的時間、地點開標，并邀請各投標人委派代表參加。
第三十條 開標由招標人或者物業管理招標投標服務代理機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
（一）投標人少于3個的，不得開標，招標人應當重新招標。
（二）投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。
（三）經確認無誤后，由工作人員當眾拆封招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，并對投標人提交的技術標書進行編號。
（四）宣布投標人名稱及招標文件要求的其他的內容。
（五）開標過程應當記錄在案，由投標人代表及其他相關人員簽字確認，并存檔備查。
第三十一條 評標過程應當保密。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法，獨立進行評審。評審應當按照技術標書、商務標書、現場答辯的順序組織實施。
評標委員會根據相關規定否決不合格投標后，因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。所有投標文件被否決的，招標人應當依法重新招標。
第三十二條 招標人設立現場答辯環節的應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。除現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。召開現場答辯會的應在標書評審結束后，由評標委員會成員集體聽取投標人的答辯，進一步考證投標人的履約能力。答辯順序通過抽簽確定，抽簽方式由招標文件規定。答辯人可以為兩人，其中一人應為投標人擬定的項目經理，其答辯的內容不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。招標人應當做好現場答辯記錄，并由答辯人和評標專家簽字。
第三十三條 評標方法一般應運用標書評審加現場述標和答辯的綜合評估法，采取百分制。評標標準和評分細則應合理確定技術部分、商務部分和現場答辯，技術部分占比為50%-70%（包括管理服務理念、模式和目標，物業服務分項目標、標準與承諾，項目組織架構和主要管理人員，主要工作環節管理制度、運行程序及檢查控制方法、物業服務費用的收取形式、年度收支預算，物業服務早期介入、特約服務、其他委托代理服務等服務內容和收費標準，共用設施和共用部位的經營活動安排、預計收益和收益的分配使用等），商務部分占比為10%-30%（包括資信、企業文化和管理水平、管理實力、管理業績、投標報價、黨建內容等。其中黨建內容占比5%，企業建立黨組織占比3%，同時按照相關規定開展黨建活動占比2%），現場答辯占比為0-20%。
第三十四條 根據物業服務企業信用等級進行物業招投標記分管理，信用優秀（A級）企業綜合得分加2分，信用合格（B級）企業綜合等分加1分，一般失信（C級）企業綜合得分減5分，嚴重失信（D級）企業綜合得分減10分，并建議招標人取消D級企業的投標資格。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。
評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人及招標代理機構對投標文件的內容有保密義務，并應當在確定中標候選人當日將全部投標人的投標文件封存備查。
第三十八條 招標人應當自收到評標報告之日起3日內通過滄州市住房和城鄉建設局網站、滄州市物業管理協會網站、售樓中心、物業管理區域等公示中標候選人，公示期不得少于3日。
第三十九條 公示期結束后，招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
第四十條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持下列材料，向物業項目所在地物業管理主管部門辦理中標備案手續：
（一）《中標備案表》；
（二）開評標過程資料；
（三）評標委員會的評標報告；
（四）中標人的投標文件；
（五）中標通知書。
物業項目所在地物業管理主管部門應當在受理之日起5日內辦理中標備案手續。
第四十一條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，參照《河北省城鎮住宅小區物業服務監管辦法》中的示范文本簽訂物業服務合同（含前期物業合同）。物業服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
招標人最遲應當在書面合同簽訂后5日內向中標人和未中標人退還投標保證金及銀行同期存款利息。
第五章 附則
第四十二條 用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘物業服務企業的，可以授權其業主委員會履行招標人職責，參照本辦法執行。應當在原物業服務合同終止或解除前60日內，完成物業管理招投標活動。
第四十四條 住宅物業的開發建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據國務院《物業管理條例》予以處理。
第四十五條 本辦法自2024年12月20日起施行。《滄州市物業管理招標投標管理辦法》（滄建〔2022〕14號）同時廢止。
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